Новости

Сеть коворкингов WeWork подала заявление о защите от банкротства по главе 11 в федеральный суд Нью-Джерси в понедельник, 6 ноября. Торги акциями WeWork были приостановлены в ожидании новостей во время торговой сессии.

Глава 11 позволяет реорганизовать бизнес и реструктурировать долги испытывающей проблемы компании, избежав таким образом полного прекращения деятельности.

Согласно официальной документации, общая задолженность компании достигла $19 млрд. При этом она владеет активами на сумму около $15 млрд. WeWork сообщила, что должна почти $100 млн за аренду помещений и комиссии за расторжение арендных соглашений. Некоторые из этих задолженностей WeWork намеревается оспорить в суде по делу о банкротстве.

Нью-Йоркская фирма заявила, что заключила соглашение о реструктуризации с держателями 92% ее обеспеченных долговых облигаций.

Судьба WeWork — один из самых впечатляющих корпоративных крахов в новейшей истории США: в 2019 году стартап получил оценку в $47 млрд после раунда финансирования, проведенного SoftBank.

Для SoftBank неудача WeWork была особенно болезненной. Основатель SoftBank Масаеси Сон однажды сказал, что WeWork находится на передовой «революции» в сфере организации работы в офисах. Однако его ставка не сыграла. SoftBank потерял за июль—сентябрь $14,4 млрд из-за банкротства WeWork. В течение шести месяцев по сентябрь SoftBank зафиксировал общие убытки в размере $1,6 млрд, связанные с инвестициями и финансовой поддержкой коворкингового стартапа.

«WeWork не смогла воспользоваться преимуществами продукта, который сегодня более актуален, чем когда-либо прежде, — сказал бывший генеральный директор и соучредитель Адам Нойманн. — Я верю, что при правильной стратегии и команде реорганизация позволит WeWork успешно развиваться».

Совсем недавно, в сентябре, компания заявила, что активно борется за то, чтобы отказаться от невыгодных договоров аренды или пересмотреть их условия, и что она «намерена задержаться в бизнесе». Когда руководство WeWork осуществлял ее основатель Нойманн, фирма старалась расти как можно быстрее и соглашалась на корпоративные гарантии долгосрочной аренды, которые часто исчислялись годами и не оставляли ей легкого выхода из договора.

«Обремененная множеством... неустойчивых договоров аренды, существующая бизнес-модель WeWork становится все труднее для поддержания, и ее необходимо пересмотреть, чтобы привести в соответствие с текущим рынком недвижимости», — сказал исполнительный директор WeWork Дэвид Толли.

В августе этого года WeWork предупредила, что рискует обанкротиться из-за продолжающегося падения спроса на офисные помещения и более высокого, чем ожидалось, оттока сотрудников. Несмотря на то что с 2019 года WeWork изменила или отменила сотни договоров аренды, руководители компании продолжали предупреждать, что высокая стоимость аренды и низкая заполняемость офисов остаются для нее огромной проблемой.

Выйти из тупиковой ситуации WeWork позволит объявление банкротства.

«Теперь у нас есть возможность в одностороннем порядке отклонять договоры аренды в США и Канаде», — сказал Толли. Он добавил, что компания откажется от 50–100 договоров аренды и продолжит свои усилия по пересмотру многих других, только теперь у нее будет гораздо более мощный рычаг воздействия. По его словам, остальные помещения продолжат работать в обычном режиме. Банкротство также не отразится на филиалах WeWork за пределами США и Канады, отмечается в пресс-релизе компании.

История падения

Банкротство WeWork стало кульминацией долгой и трудной борьбы за существования стартапа, который некогда был крупнейшим арендатором офисов на Манхэттене. Его внезапный взлет и стремительное падение захватили внимание как Уолл-стрит, так и Силиконовой долины.

Сооснователем WeWork в 2010 году стал предприниматель Адам Нойманн, ранее занимавшийся производством детской одежды. Фирма привлекла миллиарды долларов от инвесторов и с головокружительной скоростью построила глобальную сеть коворкинговых пространств. Нойманн представил новое видение культуры рабочих пространств, мечтая превратить скучные офисы в сообщества, расширяющие возможности талантливых предпринимателей. Его идеи подхватили и рядовые пользователи, и именитые инвесторы.

«Мы здесь для того, чтобы изменить мир, — сказал он однажды. — Ничто другое меня не интересует».

Бизнес-модель WeWork проста и лаконична: компания арендует помещения, проводит в них реновацию и затем приступает к поиску новых арендаторов.

Харизматичный Нойманн привлек ведущие банки и венчурных инвесторов, так что к началу 2019 года компания стоила $47 млрд и стала самым ценным стартапом в стране. Одновременно WeWork вышла в лидеры списка крупнейших частных арендаторов Нью-Йорка. По состоянию на первый квартал 2023 года WeWork арендовала почти 7 млн квадратных футов офисных площадей в Нью-Йорке, что составляет 61,4% рынка коворкингов, сказал Fortune Гейб Маранс, вице-председатель консалтинговой компании в сфере недвижимости Savills.

В такой ситуации можно было задуматься об IPO, и WeWork начала готовиться к размещению. Однако получить публичный статус с первого раза WeWork не удалось: в заявке компании на IPO обнаружилось, что ее потери за предыдущий год достигли $1,9 млрд (при выручке в $1,8 млрд) и продолжали расти. После разгромной статьи в The Wall Street Journal методы работы Адама Нойманна стали вызывать все больше вопросов. Закончилось дело тем, что его обвинили в незаконной деятельности и вынудили покинуть компанию. Стоимость WeWork рухнула до $2,9 млрд.

Выход WeWork на биржу состоялся двумя годами позже, в 2021 году, через слияние со SPAC-компанией BowX Acquisition. Оценка бизнеса по условиям сделки достигла $9 млрд. Акции после IPO подскочили на целых 13%, несмотря на продолжающиеся потери, исчисляющиеся миллиардами долларов. Но с тех пор фирма потеряла около 98% своей стоимости. В середине августа компания объявила об обратном сплите акций при соотношении 1 к 40, чтобы вернуть котировки на уровень выше $1 и соблюсти таким образом требование для сохранения листинга на Нью-Йоркской фондовой бирже.

По состоянию на 6 ноября, когда WeWork подала заявление о защите от банкротства, ее акции стоили всего $0,84, а капитализация едва превышала $44 млн.

Причины краха компании

Превращение в публичную компанию не смогло решить проблемы WeWork. В конечном счете бизнес WeWork уничтожили тренд работы из дома, возникший во время пандемии, и давление на финансы из-за высоких процентных ставок.

WeWork сдавала помещения в субаренду более мелким арендаторам по более высоким ставкам всего на месяц. Это означало, что клиенты могли быстро покинуть свои рабочие места во время экономического спада, в то время как WeWork остается один на один со своими арендными платежами.

Подавляющее большинство договоров аренды WeWork были подписаны в 2018 и 2019 годах, когда арендная плата достигла своего пика перед пандемией. Сейчас, на фоне бума популярности работы на дому, спрос со стороны арендаторов в крупных городах США резко упал. По состоянию на третий квартал 2022 года, только 72% рабочих мест WeWork были арендованы по сравнению с 84% в 2018 году. WeWork платила более $2,7 млрд в год за аренду и проценты — это составляло более 80% всей выручки компании, согласно отчетам. Даже после четырех лет активной реорганизации компания по-прежнему тратила $300 млн наличных каждый квартал.

Последствия для рынка недвижимости

Крах WeWork увеличит объем вакантных площадей, приведет к снижению арендной платы и доходов владельцев помещений, которые и так с трудом выплачивают долги в условиях высоких процентных ставок, говорят эксперты по коммерческой недвижимости. Кроме того, многие муниципальные органы власти полагаются на налоги на коммерческую недвижимость в качестве источника финансирования своих расходов — их падение может вызвать сокращение бюджета.

Например, в Нью-Йорке на офисную недвижимость приходится 21% налоговых поступлений.

«Банкротство WeWork стало серьезным потрясением для офисного рынка, особенно потому, что рынок был в глубоком кризисе, — сказал Стайн Ван Ньювербург, профессор недвижимости Колумбийской школы бизнеса. — Это еще одна огромная проблема, с которой приходится сталкиваться офисному рынку».

Банкротство WeWork будет наиболее ощутимо в старых офисных зданиях в Мидтауне и деловой части Манхэттена. Почти две трети договоров аренды WeWork на Манхэттене были заключены в этих так называемых зданиях класса В (бизнес-класс) и класса С (экономкласс), согласно данным консалтинговой фирмы по недвижимости Avison Young.

«Мы полагаем, что стоимость зданий класса В и класса С, вероятно, будет на 55% ниже, чем до пандемии», — сказал Стайн Ван Ньювербург. Эти здания испытывают наибольшие трудности, и им придется нелегко в связи с банкротством WeWork, добавил он.

Руководитель отдела Moody's Analytics в сфере коммерческой недвижимости Джеффри Хавси заявил, что «банкротство WeWork, безусловно, окажет негативное влияние на рынок и способность финансировать эти здания. При этом он предостерег от строительства апокалиптических сценариев в отношении судьбы целого сектора из-за провала WeWork. Он пояснил, что гибкие офисные помещения могут не выжить в текущих экономических условиях, но потребность в них по-прежнему существует.

«Не все из 6,9 млн квадратных футов, которые WeWork занимает в Нью-Йорке, вернутся на рынок, и некоторые арендаторы останутся на своих нынешних площадях под новым руководством. Некоторые из клиентов WeWork могут перейти на более традиционную аренду офисов», — сказал Маранс из Savills.